전세계약시 유의사항

전세계약시 유의사항

살던 곳에서 거주지를 옮기는 이사를 할 때는 정말 많은 것들을 해야 합니다. 현재 신혼부부이거나 사회초년생이라면 자가로 시작하는 경우도 있지만 월세나 전세 등 임대를 통해 보금자리를 마련하는 경우가 많습니다. 그런데 이와 같이 다른 사람 명의로 된 건물에 계약할 때는 자칫 보증금을 날릴 수도 있기 때문에 잘 알아보지 않으면 큰 피해를 입을 수 있습니다. 특히 요즘같이 집값이 높으면서 전세 보증금도 이 못지않게 크게 높아진 상황에서는 이런 피해들이 많아지고 있기 때문에 전세계약시 유의사항에 대해 자세히 알아보고자 합니다.

 

전세계약시 유의사항

전입신고와 확정일자

주의사항은 전입신고와 확정일자입니다. 이사를 한 사람이라면 가장 먼저 해야 할 일이 전입신고입니다. 이것은 거주지를 새로운 곳으로 옮겨서 전입을 한 사실에 대해 정부에 신고를 하는 것입니다. 전입신고는 이사일로부터 14일 이내에 완료를 해야 하며, 이를 통해 세입자는 대항력을 갖추게 됩니다. 대항력은 해당 건물의 계약 만료까지 거주 가능한 임대차 내용에 관해 주장할 수 있는 권리입니다. 대항력은 이사를 한 건물을 점유함에 따라 발생하게 되는 것입니다. 피 같은 보증금을 지키기 위해서는 확정일자도 받아야 합니다. 이것이 있어야 건물이 경매로 넘어가더라도 후순위의 채권자보다 변제권을 우선해서 갖게 됩니다. 

​전입신고 신청 과정

지금부터 전세계약시 유의사항 이와 같은 전입신고 과정은 어떻게 진행하는지 함께 살펴보겠습니다. 이사를 한 건물의 관할 주민센터를 직접 방문하는 방법도 있지만, 최근에는 인터넷을 통해서도 전입신고를 간편하게 마칠 수 있습니다. 먼저 인터넷 검색창에 정부 24를 친다거나 스마트폰에서 정부24 앱을 받아 설치해서 접속할 수 있습니다. 메인 검색창에 전입신고라고 입력하면 신청하기 화면이 바로 뜨게 됩니다. 이때는 신청인 연락처와 더불어 전입 사유에 대해서도 선택해야 합니다. 사유 항목으로는 결혼이나 취업, 전세나 분가 또는 주택구입, 학업이나 교통 등 여러 개가 있는데요. 개인별 상황에 맞는 것으로 고르기 바랍니다. 그리고 이전에 살던 집의 정보에 대해서 다음 단계에 입력하게 됩니다. 이때는 주소 조회를 클릭해서 기본 및 상세주소를 찾아 입력하면 되며 이사 가는 사람의 세대주 관계를 확인해 주고 성명 및 성별, 생년월일을 입력해 주면 됩니다. 다음은 이사를 온 곳에 대한 정보를 입력하게 됩니다. 여기서도 주소 조회를 클릭해서 기본 및 상세주소를 입력합니다. 다만 여기서는 다가구 주택 여부도 입력해야 하는데 이를 잘 모르겠다면 모름으로 선택할 수 있습니다. 다음은 이사를 온 사람들 사이의 세대구성(빈집으로 이사)과, 이사를 온 곳에 기존에 살던 세대주가 있는 경우 둘 중에서 한 가지를 선택하게 됩니다. 가족과 함께 현재의 공실로 이사를 했다면 이사를 온 사람 간의 세대구성(빈집으로 이사) 항목을 선택하면 됩니다. 이때는 기존의 세대주 유지나 새로운 세대주로의 변경을 신청할 수도 있습니다. 이사를 온 집에 기존에 살던 세대주가 있는 경우라면, 인터넷을 통한 전입신고를 할 수 없습니다. 따라서 이 경우는 직접 주민센터를 방문해서 전입신고 처리를 해야 합니다. 

​확정일자 받는 방법 

세대주와 세대원 입력이 끝났다면 우편물 주소 이전 서비스의 신청에 동의를 할 수 있습니다. 동의를 해두면 나중에 추후 3개월 간 이사를 새로 온 곳으로 우편물의 수령이 가능해지니, 필요하다면 선택해 두는 것이 좋습니다. 초등학교의 배정 정보에 대해서도 받아볼 수 있으며 사회적 배려대상자의 요금감면 일괄신청에도 동의가 가능합니다. 여기는 기초생활수급자, 장애인, 차상위계층, 국가유공자, 보훈대상자, 출산 가족, 다자녀가구, 대가족 등이 포함됩니다. 이상의 내용을 확인해 보고 필요한 것에 체크를 모두 마쳤다면 마지막 민원 신청하기 버튼을 클릭해서 전입신고를 완료하게 됩니다. 전입신고 시에는 등기부등본에 있는 번지 및 동호수가 일치하는지를 반드시 알아봐야 합니다. 그리고 차량을 가족 있으며 타 지역에서 서울로 전입하는 경우라면 차량 변경등록도 진행해야 합니다. 단, 전입신고를 완료했다면 이것을 별도로 신청할 필요는 없습니다. 전입한 뒤에는 전입신고와 더불어 확정신고도 받아야 합니다. 이를 통해 임차권의 대항력을 갖추게 되며 전세나 월세 보증금을 지킬 수 있습니다. 확정일자는 본인 신분증과 임대차계약서를 구비해 전입한 곳의 주민센터에 방문함으로써 받을 수 있으며 소정의 수수료가 부과됩니다. 인터넷을 통해 진행하고자 한다면 인터넷등기소에 접속하면 되며, 이 또한 수수료가 듭니다. 전입신고와 확정일자는 일반적으로 잔금을 치른 다음에 곧바로 실행하게 됩니다. 

 
임대차 계약 특약 

그렇다면 임대차 계약 시에는 어떤 점에 유의해야 할지 알아보도록 하겠습니다. 전입신고 및 확정일자를 받은 것의 효력은 익일 0시 기준으로 발생합니다. 그런데 이때는 임대인이 나쁜 의도로 이사하는 날 당일 바로 근저당을 설정할 수도 있습니다. 이삿날 잔금을 모두 치르고 전입신고 및 확정일자를 받았지만, 그날에 임대인이 근저당을 바로 설정해 버린다면, 임차인은 후순위가 되어 버리게 됩니다. 확정일자에 대해서 미리 받는 것이 가능하기도 하지만, 전입신고를 통해 대항력이 생긴 후에 확정일자를 받은 경우에만 우선변제권을 갖출 수 있습니다. 따라서 이와 같은 상황을 예방하려면 임대인과 협의를 통해 계약서의 특약 사항으로 임대인은 잔금일로부터 익일까지 현 등기부등본 상의 모든 권리사항에 대해 유지하도록 하며, 이를 위반하는 경우에는 임차인에 보증금의 전액을 반환하고 계약을 무효로 한다는 내용을 넣어두어야 합니다. 전세가보다도 근저당이 과도하게 잡힌 건물이라면, 임대인은 잔금을 받아 융자금 전액을 상환하고 등기를 말소해야 하며 만약에 이를 어길 시에는 계약을 무효로 하고 손해배상은 계약금액에서 100%로 한다는 내용의 특약도 넣어줍니다. 보증금이 위험해지지 않으려면 집을 알아볼 때 융자가 과도하지는 않은지 등기부등본을 통해 알아봐야 합니다. 그리고 잔금일 전일과 익일에 이 사항에 대해 인터넷등기소로 알아보는 것도 좋습니다. 임대인은 임대차 계약 만료일에 전세금을 임차인에 반환해야 합니다. 단, 묵시적 계약갱신을 통해 계약이 연장되기도 하니 이사를 마음먹으면 집주인에게 적어도 2~3개월 전 통보를 해야 합니다. 또한 계약금 및 보증금은 대리인 또는 공인중개사가 아닌 집주인에 계좌이체로 직접 하기 바랍니다. 전세보증금 반환보증보험도 안전장치가 될 수 있으니 가입해 두기 바라며 공공임대주택, 청년 주택 등으로 안전하게 알아보는 것도 좋습니다.