부동산조정대상지역

부동산조정대상지역

내 집 마련뿐만 아니라 적정한 투자처를 찾기 위해서 부동산을 활용하시는 분들이 있습니다. 시시각각 규제나 정책이 변동이 되고 있기 때문에 적정하게 투자를 하기 위해서 항상 관련된 정보에 관심이 있어야 합니다. 부동산을 거래할 때 알아두어야 하는 것 중 하나가 부동산 조정대상지역정보 관련된 내용입니다. 거래하려고 하는 부동산이 만일 규제지역에 위치하고 있다면 정상적인 거래가 불가능할뿐더러 만일 거래가 이뤄졌다고 하더라도 경제적인 가치가 크게 내려갈 수 있기 때문입니다. 게다가 잘못된 지역에 투자를 해서 소위 말하는 퇴로가 막히게 된다면 대출을 받아 부동산을 거래한 경우 신용도가 크게 악화될 수 있고, 다양한 세금 이슈가 발생할 수 있으므로 참고해야 합니다. 부동산조정대상지역정보 분류를 하면 투기과열지구, 조정대상지역, 청약과열지구 등이 있습니다. 본문에서는 조정대상지역 및 투기과열지구의 개념 등에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 

 

부동산조정대상지역

분양권 전매 제한 및 청약 제한

조정대상지역이 투기과열지구보다 광범위하게 적용이 되는 개념이지만 약간은 느슨만 면모를 가지고 있습니다. 투기과열지구의 경우 규제를 엄격하게 하고 있지만 규제를 적용하는 구역도 엄격하게 설정이 됩니다. 그래서 결국에 조정대상지역 내부에 투기과열지구나 투기지구가 들어가 있는 것을 확인할 수 있습니다. 다른 방식으로 이야기를 하면 투기과열지구의 경우 조정대상지역에 적용되는 규제에 추가적으로 투기과열지구의 규제를 적용하는 것으로 생각할 수 있습니다. 조정대상지역은 집값이 상승하면서 양도소득세 등의 세수를 조정하여 집값이 올라가는 정도를 줄이기 위한 목적으로 설정되는 지역입니다. 투기과열지구는 과도한 투자 열풍으로 시장이 교란되는 것을 방지하고 실수요자를 보호하기 위해서 분양권 전매 제한 및 청약 제한 등을 두는 지역을 의미합니다. 조정대상지역으로 설정되기 위한 요건으로는 직전 3개월 동안 주택가격상승률이 소비자물가와 비교해보았을 때 소비자물가 상승률의 130%를 초과한 지역을 말합니다. 그러나 이 조건은 일부 중 하나이며 추가적으로 조건이 더 붙을 수 있으므로 해당 지역으로 지정되기 위한 조건을 아래에서 더 설명드리겠습니다. 

​조정대상지역

2개월간 청약 평균 경쟁률이 5대 1을 초과하는 경우 및 3개월간 분양권의 등기 전 매매 거래가 전년도 대비 30% 이상 상승한 경우, 지역 내 자가주택 비율이 전국 평균 이하로 집계가 되는 경우에 조정대상지역이 됩니다.  2022년 3월을 기준으로 집계된 조정대상지역은 전국 111개 구역입니다. 서울은 전체가 조정대상지역으로 지정이 되어 있습니다. 신도시 건설이 활발한 경기권에 다수 분포하고 있는데 김포, 파주, 동두천 인천의 일부 등입니다. 지방 도시 중에서는 세종, 청주, 공주 등 지방 중소도시 중 행정력이 집중이 되는 곳에 조정대상지역이 포함이 되어 있습니다. 조정대상지역으로 지정된 지역은 상당한 곳에 퍼져 있는데 투자자 입장에서 따져 본다면 투자를 고려하고 있는 부동산 지역의 경우 조정대상지역으로 이미 편입이 되었다고 생각하시면 됩니다. 부동산 조정대상지역으로 지정이 되었을 때 붙는 규제는 LTV가 최대 60%로 제한되며, DTI는 50%가 됩니다. 2 주택 이상이 조정대상지역에서 주택을 구매하려고 한다면 어떤 상황이라도 주택담보대출을 실행시킬 수 없습니다. 그러므로 이러한 규제를 고려하여 투자를 하기 전에 참조해야 합니다. 

양도세

세금 같은 경우 조정대상지역에서 양도세가 중과됩니다. 게다가 자산을 보유하고 있는 사람의 입장에서도 해당 지역에 위치한 주택을 판매하려고 할 때 제약을 받습니다. 양도세 중과 수준은 2 주택 이상을 보유하고 있는 사람이라면 기본 세율에 2할이 증액되며, 3 주택 이상이라면 기본 세율에 3할이 중과되게 됩니다. 주택 매도 시 장기보유 특별공제 같은 혜택이 적용이 될 수 있는데 다주택자의 경우 그러한 혜택에서 제외가 됩니다. 그러나 1세대 1 주택자의 경우 양도세 비과세를 위한 룰이 별도로 적용이 됩니다. 이를 2.2.2 룰이라고도 부릅니다. 이 규칙을 적용받기 위해서는 2019년 12월 17일을 기준으로 조정대상지역으로 분류가 된 주택을 매수하거나 매도할 때 신규 주택에 실거주 곧바로 1년을 해야 합니다. 입주 뒤에 기존주택을 1년 이내에 매도해야 하고요. 이렇게 부동산조정대상지역에 관한 정보를 간략하게 정리해 보았습니다. 이후 투기과열지구에 대해서 알아보겠습니다. 

​투기과열지구

투기과열지구는 국토교통부 장관, 시도지사의 합의로 지정이 됩니다. 2개월 이내 월평균 청약 경쟁률이 5대 1을 초과할 경우, 국민주택규모 청약경쟁률이 10대 1 초과 주택 공급량 30% 이상 감소한 곳입니다. 주택가 격상 승률이 물가상승률과 비교했을 때 월등하게 높다면 투기과열지구가 될 수 있습니다. 조정대상지역과 유사하지만 조건이 좀 더 엄격하다고 보시면 됩니다. 서울도 마찬가지로 전 지역이 투기지역으로 지정이 되어 있습니다. 의외로 투기지역으로 세종시 전체가 포함이 되어 있습니다. 물론 결국에 비슷한 조건과 비슷한 규제가 들어가게 되므로 크게 구분을 할 필요는 없습니다. 매수한 부동산을 단기에 매도하여 차익을 얻으려고 하는 행위 → 전매 투기과열지구에서는 전매행위 자체가 금지가 되어 있습니다. 또한 분양권도 일정한 기간 제한을 두고 매매가 금지됩니다. 청약을 통해서 분양권을 받은 다음 판매를 할 수 없으므로 실거주를 하지 않는 사람을 막으려고 하는 것이기도 합니다. 투기과열지구는 청약 및 분양권 전매를 하지 못하도록 제한하는 곳이지만 기본적으로 조정대상지역에 해당하는 규제를 가지고 있습니다. 1세대 1 주택 양도세 비과세 및 다주택자 양도세 증과 같은 부분이 적용이 된다는 점을 잊지 마시기 바랍니다. 지금까지 부동산 투자를 하기 전에 앞서서 알아보아야 할 규제지역의 개념에 대해서 알아보았습니다. 해당 내용을 바탕으로 현재 자산을 효율적으로 투자할 수 있는 부동산 투자처를 찾아보시기 바랍니다.